¿Cuánto cuesta construir una casa en Cataluña?
Es importante considerar que el precio por metro cuadrado de construcción en Cataluña puede variar ampliamente, y generalmente se sitúa por encima de la media nacional española debido a la demanda y la valoración de propiedades en ciertas zonas de la región, como Barcelona y sus alrededores.
En este artículo, exploraremos los factores clave que inciden en los costos de construcción de una vivienda en esta región, proporcionando una visión general que permita comprender mejor las variables involucradas en este proceso y ofreciendo información relevante para aquellos interesados en emprender un proyecto de construcción.
Terreno
1. Ubicación geográfica i características del terreno
La localización del terreno es un factor primordial. Dependiendo de si se encuentra en una zona urbana, rural o costera, los precios del suelo pueden variar significativamente. En áreas más demandadas, como Barcelona o la costa, los precios suelen ser más altos.
La tipología de un solar, que se refiere a sus características físicas, geográficas, topográficas y legales, puede afectar significativamente el coste de construir una casa. Algunos de los aspectos clave que podrían influir en los costos son:
- Topografía del terreno: Si el terreno es plano, facilita la construcción y reduce los costos de preparación del terreno. En cambio, terrenos inclinados, rocosos o con suelos inestables pueden requerir trabajos de nivelación, excavación, cimentación especial y drenaje, lo que aumenta los costos.
- Accesibilidad y servicios públicos: Un solar que esté cerca de carreteras principales, conexiones de agua, electricidad, alcantarillado y otros servicios puede resultar en menores costos de infraestructura para llevar esos servicios al sitio.
- Tamaño y forma del terreno: Un terreno más grande podría permitir más flexibilidad en el diseño y la distribución de la casa, pero también aumentaría los costos de construcción. Además, la forma del terreno puede afectar la eficiencia del diseño y la cantidad de desperdicio de materiales durante la construcción.
- Regulaciones y zonificación: Restricciones legales, zonificación, regulaciones de construcción y normativas locales pueden limitar lo que se puede construir en un solar. Por ejemplo, restricciones de altura, limitaciones de construcción en áreas de conservación, etc., podrían afectar el diseño y los costos.
En resumen, la elección del terreno puede tener un impacto significativo en el costo total de construir una casa. Es importante considerar estos factores al evaluar un terreno para la construcción. Por este motivo, dejarse asesorar por un arquitecto en esta fase, puede ser clave para reducir costes adicionales durante la fase de construcción.
2. Impuestos compraventa terreno
Al adquirir un terreno, se deben considerar los impuestos asociados a la compra. En Catalunya, existen impuestos de transmisiones patrimoniales (ITP) o impuesto sobre el valor añadido (IVA), que aplican dependiendo de si el terreno es urbano o rústico.
Si el vendedor es un particular, la compraventa del terreno tributará ITP que es un 10% del valor de compraventa del terreno. Si el vendedor es una sociedad promotora, o bien un particular que sea sujeto pasivo de IVA, la compraventa del terreno tributará IVA, un 21% del valor del terreno. En este supuesto, también tributará por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, un 1,5% del valor.
3. Estudio geotécnico
Antes de iniciar la construcción, se debe realizar un estudio geotécnico para evaluar las condiciones del suelo y determinar la cimentación adecuada. Este estudio puede oscilar en costos, dependiendo de la complejidad del terreno. El valor de un estudio geotécnico para una parcela mediana rondará los 1.000 euros.
4. Levantamiento topográfico
Este análisis plasma la configuración del terreno, sus límites y características, siendo esencial para el diseño y la planificación. Los costos pueden variar según la extensión y la complejidad del terreno. El valor de un levantamiento topográfico para una parcela mediana rondará los 700 euros.
Construcción
1. Factores que intervienen en el coste de la construcción
Existen diferentes características que pueden hacer variar el coste de construcción. A continuación describimos algunas de las más importantes.
- Ubicación geográfica: Al igual que en el caso del terreno, la ubicación de la construcción puede impactar los costos, especialmente si se requieren permisos especiales o se enfrenta a condiciones climáticas adversas.
- Tipo de terreno: El tipo de suelo y su estabilidad son determinantes en los costos de cimentación y preparación del terreno.
- Tamaño y estilo: El tamaño y el diseño arquitectónico influyen directamente en el costo. Las preferencias personales y el nivel de detalle en la construcción determinarán el presupuesto final.
- Materiales utilizados: La elección de materiales de construcción influirá significativamente en el costo total. Desde opciones más económicas hasta materiales de alta gama, la selección impactará el presupuesto.
- Mano de obra: Los costos laborales varían dependiendo de la región y la especialización requerida. En Catalunya, la mano de obra especializada puede tener un costo superior que en otras regiones del estado.
2. Costes estimados de la construcción
En Cataluña, el coste promedio por metro cuadrado de construcción para una casa unifamiliar en 2023 puede oscilar entre 1.500 y 2.000 euros. Esto significa que una casa de 200 metros cuadrados podría tener un costo estimado entre 300.000 y 400.000 euros.
Estos números son solo estimaciones y podrían variar considerablemente dependiendo de los factores geográficos, arquitectónicos y de mano de obra.
Profesionales
A la hora de construir una casa, también hay que tener en cuenta los honorarios de los diferentes profesionales que actuarán a lo largo de todo el proyecto.
Arquitecto: Imprescindible para el diseño y desarrollo del proyecto. Los costos varían según las fases del proyecto: desde el básico hasta el ejecutivo, incluyendo la dirección de obra. Los honorarios para la intervención completa en una vivienda unifamiliar se sitúan entre el 8% y el 12% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM). Se calcula de manera orientativa según las tablas y módulos actualizados por el Colegio de Arquitectos de Catalunya
Aparejador o Arquitecto técnico: Responsable de la dirección ejecutiva y control de calidad durante la construcción. Sus honorarios se sitúan alrededor del 3% y el 4% del PEM.
Coordinador de Seguridad y salud: Encargado de asegurar el cumplimiento de normativas de seguridad en la obra. Sus honorarios se sitúan entre el 0’5 i el 1% del PEM en función del tamaño de la obra.
Ingenieros: Pueden ser necesarios dependiendo de la complejidad del proyecto. Por ejemplo para el cálculo de la estructura, de proyecto de placas solares, telecomunicaciones, etc.
Visados, impuestos y tasas
Otro punto a tener en cuenta, y que a veces no se tiene en cuenta, son todos los seguros, tasas e impuestos asociados a la construcción de una casa.
Visado Colegio de Arquitectos de Cataluña: Esencial para validar los proyectos de construcción. El Visado es un acto colegial de control de los trabajos profesionales, reconocido y regulado por la ley, que fija los casos en que es obligatorio y aquellos en que es voluntario. Los gastos de visado se regulan según tablas del propio colegio de arquitectos y varían en función de las superficies del proyecto.
Permiso de obras: Requerido para comenzar la construcción, obtenido a través de los ayuntamientos. Para obtener el permiso de obras, es obligatorio el pago del ICIO (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras) y las tasas municipales, que se regulan según las ordenanzas fiscales de cada municipio.
El ICIO suele estar entre el 4% i el 4’5% del PEM (presupuesto de ejecución material según tablas y módulos actualizados por el colegio de arquitectos) mientras que las tasas están alrededor del 0’4% del PEM
Licencia de primera ocupación: Documento necesario para habitar la vivienda una vez finalizada la obra. Tiene por objeto acreditar que las actividades y las obras sido ejecutadas de acuerdo con el proyecto técnico aprobado y según las condiciones en que la licencia urbanística fue concedida.
El precio de la licencia de primera ocupación depende de cada administración local. Las tasas están reguladas en las ordenanzas fiscales pertinentes. Las tasas más bajas están entre los 450 euros, aunque esto es solo una aproximación para que nos hagamos una idea de lo que nos puede costar.
Escritura de obra nueva: Acto notarial que da fe de la finalización de la construcción. El precio de escriturar ante notario la declaración de obra depende de cuánto haya costado la obra y se compone de tres costes: el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los honorarios de la notaría y las tasas del Registro de la Propiedad. El AJD de Obra Nueva en Cataluña es de 1’5% del coste de ejecución de la vivienda.
Cédula de habitabilidad: Certificado que verifica la habitabilidad de la vivienda. El precio que cobra la Generalitat por emitir este certificado es de aproximadamente 45 euros en el caso de una vivienda unifamiliar.
Seguros para autopromotores: Se debe advertir que, en el caso de autopromoción de vivienda unifamiliar, ninguno de ellos es obligatorio, aunque pueden ser muy recomendables a fin de cubrir ciertos riesgos asociados a la construcción.
- Responsabilidad civil: Cubre posibles daños a terceros durante la construcción. Mediante esta cobertura se garantiza el pago de indemnizaciones de las que el promotor estuviera obligado a responder frente a terceros como consecuencia de daños accidentales causados durante la realización de la obra o por causa de la misma.
- Todo riesgo construcción: Protege la obra de posibles daños accidentales. Garantiza los daños y pérdidas materiales que sean consecuencia directa de una causa súbita, accidental e imprevisible, cualquiera que sea su procedencia, incluidos los riesgos de la naturaleza, el robo de materiales, los gastos ocasionados y necesarios de desescombro y/o demolición de la obra. Dentro de esta modalidad se pueden asegurar los equipos y maquinaria empleados para la construcción, así como los bienes preexistentes y los efectos personales de los empleados y obreros.
- Seguro decenal: Cubre vicios o defectos que comprometan la estabilidad de la vivienda durante diez años después de finalizada la construcción. Es obligatorio en promociones inmobiliarias de viviendas destinadas a la venta, pero no así en el caso de la autopromoción de vivienda para uso propio. Esto implica que la vivienda no se puede vender a un tercero durante sus 10 primeros años de vida, a no ser que el seguro se contrate a posteriori, lo cual puede ser muy complicado. Este seguro está orientado a cubrir cualquier daño que aparezca en el edificio durante sus 10 primeros años de vida y que afecte a sus elementos de cimentación y estructurales y que comprometan la resistencia y estabilidad del edificio.
Ejemplo práctico
Vamos a ejemplificar toda la información en un ejemplo práctico para hacerlo un poco más esclarecedor. El ejemplo va a ser el sigüente:
- Terreno de 400 m2, con un precio de venta de 120.000 €. Es un terreno poco inclinado, vendido por un particular.
- Casa aislada de 200 m2, con una calidad media de construcción. Se prevé una superficie exterior de 20 m2, una piscina de 30 m2 y se contempla un 10% de IVA de construcción.
El PEM, calculado con tablas proporcionadas por el COAC, es de 276.912 €. Este valor sirve como base para el cálculo de algunos de los costes del proyecto.
A continuación hemos preparado una tabla desplegable, de todos los capítulos que intervienen en la construcción de una casa. Cada uno de ellos contiene un detalle de los diferentes conceptos con el coste estimado.
1. TERRENO
| Concepto | % | m2 | Coste | IVA | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|
| SOLAR | - | 400 | 120.000 € | - | 120.000 € |
| I.T.P. | 10,0 % | - | 12.000 € | - | 12.000 € |
| A.J.D. | 1,5 % | - | 1.800 € | - | 1.800 € |
| NOTARIA Y REGISTRO | - | - | 1.000 € | - | 1.000 € |
| ESTUDIO TOPOGRÁFICO | - | - | 700 € | - | 700 € |
| ESTUDIO GEOTÉCNICO | - | - | 1.000 € | - | 1.000 € |
| TOTAL | 136.500 € | - | 136.500 € |
2. CONSTRUCCIÓN
| Concepto | €/m2 | m2 | Coste | IVA | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|
| MOVIMIENTO DE TIERRA | 20 | 400 | 8.000 € | 800 € | 8.800 € |
| SUPERFICIE DE LA CASA | 1.750 | 200 | 350.000 € | 35.000 € | 385.000 € |
| PAVIMENTO EXTERIOR | 100 | 20 | 2.000 € | 200 € | 2.200 € |
| JARDINERA EXTERIOR | 40 | 380 | 15.200 € | 1.520 € | 16.720 € |
| PISCINA | 1.000 | 30 | 30.000 € | 3.000 € | 33.000 € |
| TOTAL | 405.200 € | 40.520 € | 445.720 € |
3. PROFESIONALES
| Concepto | % | Coste | IVA (21%) | TOTAL |
|---|---|---|---|---|
| ARQUITECTO | 12,0 % | 33.229 € | 6.978 € | 40.208 € |
| APAREJADOR | 3,0 % | 8.307 € | 1.745 € | 10.052 € |
| COORDINADOR DE SEG. Y SALUD | 1,0 % | 2.769 € | 582 € | 3.351 € |
| INGENIEROS | 1,5 % | 4.154 € | 872 € | 5.026 € |
| TOTAL | 48.460 € | 10.177 € | 58.636 € |
4. VISADOS, IMPUESTOS Y TASAS
| Concepto | % | m2 | Coste | IVA | TOTAL |
|---|---|---|---|---|---|
| VISADO PROYECTO | - | 200 | 390 € | - | 390 € |
| TASA LICENCIA OBRA | 1,0 % | - | 2.769 € | - | 2.769 € |
| ICIO | 4,0 % | - | 11.076 € | - | 11.076 € |
| PRIMERA OPCUPACION | - | - | 450 € | - | 450 € |
| A.J.D. (ESCRITURAS) | 1,5 % | - | 4.154 € | - | 4.154 € |
| TOTAL | 18.840 € | - | 18.840 € |
5. TOTAL PRESUPUESTO ESTIMADO
| Concepto | % | Coste | IVA | TOTAL |
|---|---|---|---|---|
| 1. TERRENO | 22,25 % | 136.500 € | - | 136.500 € |
| 2. CONSTRUCCION | 66,24 % | 405.200 € | 40.520 € | 445.720 € |
| 3. PROFESIONALES | 8,71 % | 48.459 € | 10.177 € | 58.636 € |
| 4. VISADOS, IMPUESTOS Y TASAS | 2,80 % | 18.840 € | - | 18.840 € |
| TOTAL | 622.199 € | 50.697 € | 627.896 € |
Consejos para controlar costos
Planificación detallada: Un diseño claro y preciso antes de comenzar la construcción puede ayudar a evitar costos adicionales por cambios durante el proceso.
Priorizar necesidades vs. deseos: Es crucial distinguir entre elementos necesarios y extras. Priorizar lo esencial puede reducir gastos innecesarios.
Comparar presupuestos: Obtener cotizaciones de varios contratistas puede ayudar a encontrar la mejor relación calidad-precio.
Asesoramiento y flexibilidad: Mantenerse abierto al asesoramiento de los técnicos especialistas y ser flexible en ciertas decisiones puede ayudar a ajustar el presupuesto.
Construir una casa en Cataluña implica una cuidadosa planificación y consideración de numerosos aspectos que pueden influir en el costo total del proyecto. Desde la adquisición del terreno hasta la elección de materiales y la contratación de profesionales, cada etapa tiene un impacto directo en el presupuesto final. Es fundamental investigar, consultar con expertos y realizar un detallado análisis de costos para llevar a cabo un proyecto de este tipo.
